Todo lo que necesitas saber antes de comprar sobre plano: fases, ventajas, riesgos y gastos reales. Guía actualizada 2026.
Existen dos formas principales de adquirir una vivienda nueva: comprando a una promotora o siendo tú el promotor (autopromoción).
Una vivienda de obra nueva es aquella que se vende por primera vez y que nunca ha sido habitada. Puede estar en diferentes fases: proyecto, construcción o terminada.
A diferencia de una vivienda de segunda mano, tributas por IVA (10%) en lugar de ITP, y tienes garantías específicas de 10 años.
"Comprar sobre plano" significa adquirir la vivienda cuando aún no está construida, basándote en planos, renders y memoria de calidades.
El pago se realiza por aportaciones parciales durante la construcción, lo que permite fraccionar el desembolso.
Entender en qué fase se encuentra la promoción es clave para valorar el riesgo y las aportaciones necesarias.
Sin necesidad de reformas ni reparaciones iniciales
Mejores precios en fases tempranas de la promoción
Protección legal sobre defectos estructurales
Normativa actual, menor consumo energético
Posibilidad de elegir acabados y distribución
Aportaciones durante la construcción
A diferencia de segunda mano, en obra nueva pagas IVA en lugar de ITP. Aquí están todos los gastos que debes contemplar:
Impuesto sobre el valor añadido
20.000€ por vivienda de 200.000€
10%
Actos Jurídicos Documentados (varía por CCAA)
1.000-3.000€ por vivienda de 200.000€
0.5-1.5%
Gastos de escritura
400-600€
~0.2-0.3%
Inscripción en Registro de la Propiedad
200-400€
~0.1-0.2%
Tramitación (opcional)
300-600€
Fijo
Para una vivienda de 200.000€: entre 22.000€ - 25.000€ en gastos adicionales
Herramientas gratuitas para planificar tu compra de obra nueva
Antes de enamorarte de una vivienda, define cuánto puedes permitirte
Revisa planos, memoria de calidades y estado de la obra
Señal de 3.000-6.000€. Exige que sea reembolsable
Normalmente 10%. Debe incluir plazos, calidades y penalizaciones
Según calendario pactado (20-30% del total)
Al finalizar la obra. Pago del resto + gastos (IVA, AJD, notaría)
Explora todas las opciones de compra de obra nueva o usa nuestras calculadoras gratuitas